terça-feira, 6 de maio de 2008

Mudam-se os tempos mas os encargos aumentam

Segundo o jornal "Público" de Hoje:

"Instituições financeiras mais cautelosas
Bancos contrariam alta dos preços e avaliam as casas cada vez pior
06.05.2008 - 08h47
Por Rosa Soares, Luísa Pinto
Paulo Ricca (arquivo)

Para a banca, é tempo de reforçar as cautelas na avaliação dos imóveis
Os bancos estão a ser mais conservadores e cautelosos no valor que atribuem às casas para efeitos de empréstimo.

O Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou ontem que, pelo terceiro trimestre consecutivo, os apartamentos e as moradias do Continente têm vindo a valer cada vez menos, segundo os parâmetros dos avaliadores bancários. No primeiro trimestre de 2008, o metro quadrado da habitação era valorizado, em média, em 1220 euros, o que traduz um decréscimo de 0,9 por cento em relação ao trimestre anterior, e de 1,5 por cento em termos homólogos (ver gráfico nesta página).

Mas se, para efeitos de hipoteca bancária, a tendência é de contracção, o mesmo não se verifica em termos do valor de habitação praticado pelo mercado. Segundo o índice confidencial imobiliário (ICI) - que recorre à informação disponível no portal imobiliário LardoceLar.com, que reúne a oferta de mais de 395 mil fogos de 1400 empresas de mediação e promoção imobiliária -, o mês de Março registou uma valorização mensal de 1,7 por cento, algo que já não se verificava desde Maio de 2005. Também a valorização média anual, que compara a taxa e variação dos últimos 12 meses face aos 12 meses anteriores, subiu pelo décimo mês consecutivo, atingindo em Março os 1,6 por cento. Em termos de variação homóloga, o ICI atingiu em Março os 3,3 por cento.

Assim, a descida do valor médio de avaliação bancária do imobiliário estará mais relacionada com a conjuntura económica que afecta o mercado financeiro, e não tanto com uma quebra significativa do valor das habitações. Alías, nos últimos inquéritos, coordenados pelo Banco de Portugal, as maiores instituições financeiras assumem claramente que estão a adoptar critérios mais apertados na concessão de empréstimos a empresas e particulares.

O drama do "subprime"

O aperto de critérios por parte dos bancos (ver texto na página 3) está relacionado com a crise nos mercados financeiros, que desde o último Verão fez disparar o custo do dinheiro para as próprias instituições e para os particulares, aumentando o risco de incumprimento por parte das famílias. A esta dificuldade imediata junta-se uma outra, mais difícil de medir, que é a de perceber se a crise gerada pelo mercado hipotecário de alto risco, o chamado subprime, não vai acabar por levar as maiores economias mundiais a um forte abrandamento económico ou mesmo a uma recessão. A confirmar-se este cenário, isto significa maior deterioração das economias das familias (maior desemprego, menos aumentos salariais), o que deixa os bancos com forte exposição a este tipo de crédito numa situação difícil.

É por causa da nova realidade económica que os bancos estão a ser mais cautelosos na principal garantia do crédito à habitação, que é a própria hipoteca do imóvel, tendo sempre presente a desvalorização que sofrerá, o que depende muito do tipo e localização do imóvel. A avaliação é fundamental para cumprir outra condição de segurança dos actuais empréstimos, que consiste em emprestar menos que o valor de aquisição. Cada vez menos empréstimos bancários financiam 100 por cento o valor de aquisição. A maior empresta 60/80 e 90 por cento, sendo que vão agravando as condições do próprio empréstimo sempre que a diferença entre o montante emprestado e o valor da avaliação do imóvel se distancia.

Euforia pertence ao passado

O "aperto" das exigências contrasta com a euforia do início da década de 2000, altura em que, como recorda Reis Campos, presidente da Federação de Construção, as instituições faziam avaliações muito generosas, contando muitas vezes com a previsível valorização no futuro, de modo a poder acomodar não só o financiamento da casa, mas também a compra de recheio e até de automóveis.

Essa euforia pertence ao passado, até porque, ao contrário dos anos de valorização constante do parque habitacional, em boa parte gerado pela falta de oferta em termos de arrendamento, o cenário actual é completamente diferente, em que alguns segmentos e algumas localizações continuam a valorizar-se, mas depois há um conjunto alargado de imóveis que se desvaloriza, em especial nas zonas periféricas.

Por outro lado, e além da envolvente macroeconómica mais desfavorável, tem-se verificado um descréscimo considerável de construção de novas habitações. O que neste momento existe à venda é, portanto, um número muito mais elevado de imóveis usados/antigos, cujo valor vai diminuindo com o passar dos anos. Esta situação é ainda agravada pelo facto de grande parte dos imóveis à venda se concentrar nas zonas periféricas das grandes cidades, que cresceram desordenadamente a partir da década de 80, e são exactamente aquelas que sofrem maiores desvalorizações.

Concessão de crédito com regras mais apertadas

Bancos aumentaram spreads e travaram os empréstimos a alguns segmentos do mercado
a Num inquérito realizado em finais de 2007, os bancos portugueses assumiam estar a "aplicar critérios bastante mais restritivos na aprovação de empréstimos" a empresas e a particulares. E, mais importante ainda, admitiam reforçar essas restrições no primeiro trimestre de 2008.

Crítérios mais exigentes significam, neste caso, a aplicação de spreads (margem do banco) mais altos, maior rigor nas avaliações de imóveis dados como garantia hipotecária e melhor avaliação da capacidade financeira para cumprimento da dívida, além de outras exigências complementares, como a indicação de fiadores. As instituições financeiras justificam a necessidade de aperto de critério com a "turbulência nos mercados financeiros", que teve início no Verão do ano passado, e que lhes afectou a capacidade de obtenção de fundos.

As instituições que participam no inquérito sobre o mercado de crédito, as mais relevantes a operar no país, reconhecem que "têm enfrentado algumas dificuldades em obter financiamento nos mercados por grosso, em particular na emissão de títulos de dívida e na titularização de empréstimos", dificuldades que se reflectem depois na sua actividade com os clientes.

Os resultados do inquérito sobre a evolução do mercado de crédito no primeiro trimestre de 2008 deverão ser divulgados nos próximos dias, mas confirmarão, certamente, as previsões negativas feitas em finais de 2007, uma vez que a crise financeira internacional se agravou nos primeiros meses deste ano.

Em relação ao último trimestre de 2007, os bancos assumiram que foram mais exigentes nos empréstimos a pessoas e particulares, ao nível dos spreads aplicados em todas as classes de risco (e não apenas nas de maior risco), na maturidade contratual negociada (prazos mais longos) e que reduziram os montantes concedidos nalguns segmentos do mercado."


Nos anos de vacas gordas da década de 1990 devia ter havido algum controle na subida dos preços das casas. Agora, em tempo de crise, os bancos são as primeiras entidades a reconhecer que o preço das casas está muito acima do que seria normal. Isto porque o risco de incumprimento da dívida contraída nos empréstimos para habitação aumentou muito e portanto é preciso ter cautela. Atrás desta valorização veio o aumento do IMI para valores muitas vezes incomportáveis. Daqui para a frente é bem possível uma casa valer 200.000 euros para efeitos de IMI, apenas 150.000 para o banco e só 125.000 para um comprador interessado. Isto é bom para o estado, bom para o banco e muito mau para quem ficou endividado nos tempos das vacas gordas.

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